O mercado imobiliário alemão R explicou por um empreendimento imobiliário se sobre o desenvolvimento de um empreendimento de imóveis sobre o desenvolvimento de fins de imóveis. Alta inflação e muito mais. 2022?
Interview with the board members of FiveRocks Development SE about the development of the German real estate market in 2023, rising interest rates, high inflation and much more.
Table of contents
- What Happened In 2022 And How Will The Real Estate Market Change In The Foreseeable Future?
- What Impact Does High Inflation Have On The Real Estate Market In Germany.
- How Have Rising Interest Rates And Mortgage Rates Affected The Real Estate Market In Germany In 2022?
- Que impacto a guerra na Ucrânia tem no mercado imobiliário na Alemanha.
- Is The Real Estate Market In Germany In A Bubble Right Now?
- What Are The Secrets Of An Expat Real Estate Investor To Successfully Invest In Real Estate In Germany.
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More Informationwhat happened in 2022 and how will the real estate market change in the foreseeable future?
Looking back, 2022 was a unique year in the real estate industry. How would you compare your experience in 2022 to previous years?
Tobias : Para ser honesto, 2022 foi um ano difícil. Sentimos uma diminuição na atividade e um senso geral de incerteza entre os participantes do mercado. Isso foi particularmente evidente no Expo Real , a maior exposição imobiliária da Europa, onde muitas pessoas hesitaram em tomar decisões. Pudemos ver isso não apenas na Expo Real, mas também no nosso próprio Fiverocks Projetos. Aqui também houve atrasos nas decisões de compra e financiamento. Apesar dessas dificuldades, as pessoas parecem estar se adaptando às condições econômicas atuais, que não são tão favoráveis quanto eram no passado. É improvável que o mercado retorne às baixas taxas de juros de alguns anos atrás, mas voltaremos a isso mais tarde. O tópico de uma possível bolha imobiliária já foi discutido há algum tempo, você acredita que esse "resfriado" era necessário para impedir que uma bolha se formasse?
Do you think that this decrease in activity was inevitable? The topic of a potential real estate bubble has been discussed for some time now, do you believe that this "cool down" was necessary to prevent a bubble from forming?
Tobias: Sim, acho que a diminuição da atividade foi necessária. No passado, as baixas taxas de juros tornou mais fácil para as pessoas tomarem a decisão de comprar Real Estate . No entanto, existem outros fatores importantes a serem considerados ao fazer uma compra, como Localização , a condição e a construção da propriedade e a eficiência energética. Esses são critérios cruciais que devem ser levados em consideração, não apenas taxas de juros baixos. Provavelmente discutiremos esses fatores mais tarde. No entanto, devido às baixas taxas de juros, houve um afluxo de indivíduos e empresas sem experiência em imóveis ou finanças que se apressaram no mercado, acreditando que podem obter um lucro rápido. No entanto, não é tão simples. As condições atuais do mercado foram necessárias para impedir que esses compradores impulsivos façam a Bolha do mercado . Pode ser difícil agora, mas aqueles que tomam a situação como ela podem se adaptar e encontrar novas oportunidades no futuro.
In other words, the market has cleaned itself up, and now it's time to recover and start growing again.
Tobias: exatamente. Portanto, nossa estratégia se concentra na construção de edifícios com eficiência energética, com altos padrões para operação com fontes de energia não fósseis dentro do edifício. Acreditamos que essa é a abordagem certa e estamos confiantes de que ela será bem -sucedida a longo prazo. Para acessar o conteúdo real, clique no botão abaixo. Observe que isso compartilhará dados com provedores de terceiros. Isso levou a um aumento significativo nos preços da construção, com algumas estatísticas mostrando um aumento de 25% no custo de materiais como aço e madeira. Michael, qual é a sua avaliação do impacto da inflação no mercado imobiliário no ano passado e atualmente?
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More InformationWhat impact does high inflation have on the real estate market in Germany.
Inflation is at an all-time high, and rates have been above 10% for several months. This has led to a significant increase in construction prices, with some statistics showing a 25% increase in the cost of materials such as steel and lumber. Michael, what is your assessment of the impact of inflation on the real estate market over the past year and currently?
Michael : O impacto de Inflação no mercado imobiliário foi significativo. Ele não teve apenas um impacto financeiro, mas também um impacto psicológico, porque as pessoas ficaram surpresas com o aumento contínuo da inflação em 2022. Isso deixou as pessoas cautelosas e hesitantes em suas decisões, o que levou a atrasos. A indústria da construção também enfrentou desafios, pois era difícil definir preços devido à incerteza. As empresas foram cautelosas e concordaram em fixar preços apenas por duas a três semanas.
Duas a três semanas. Isso é incrível, porque o setor imobiliário é um investimento de longo prazo, e dizemos às pessoas o tempo todo que elas devem investir com um horizonte de longo prazo. No entanto, se você pode definir apenas preços por duas ou três semanas, como lida com isso como um promotor imobiliário?
Michael: Negociação com contratados tem sido definitivamente um desafio. Normalmente, você quer algum tempo de negociação quando assina um contrato, mas muitas vezes tivemos que nos apressar porque as empresas nos dariam um aumento de preço para o material X em apenas três semanas. Essa situação ocorreu várias vezes durante nossas negociações. Alguns materiais mostraram alguma flexibilidade, mas essa limitação de tempo também foi uma experiência comum em 2022 e continuará em 2023.
O número de canteiros de obras cancelados também aumentou. As estatísticas mostram que a taxa de cancelamento disparou. Você acha que a inflação é a razão para isso?
Michael: A inflação definitivamente desempenha um papel, mas não é o único fator. É mais o sentimento geral do mercado que é responsável por ele e, é claro, a inflação se alimenta disso. Vamos apenas olhar para a situação. Para isso, podemos olhar para a indústria da construção, por um lado. Este último tem dificuldade em prever com precisão os custos do projeto. Por sua vez, isso está fazendo com que alguns contratados adie suas decisões. Por outro lado, o mercado e as taxas de juros do comprador também desempenham um papel. Por sua própria natureza, o mercado Mercado imobiliário requer compromissos de longo prazo, geralmente por vários anos. Esse ambiente complexo de mercado é difícil de prever e apresenta desafios para os tomadores de decisão.
Tobias mencionou que as taxas de juros provavelmente não cairão no futuro. Você mencionou custos crescentes, incluindo inflação e taxas de juros. Esta é uma pergunta difícil de responder porque o futuro é incerto, mas você tem alguma idéia de como lidar com a inflação alta no futuro? Você acha que vai cair ou ficar nos níveis atuais?
Michael: Como você disse, é difícil prever. Em termos de inflação nos preços da construção, muitos promotores imobiliários estão atualmente interrompendo seus projetos. Acredito que, a longo prazo, isso levará a uma diminuição no trabalho para contratados e fornecedores de materiais, especialmente na segunda metade de 2023. As empresas do setor podem ter que se ajustar, pois se tornará mais difícil para eles obter contratos e encontrar projetos. No entanto, isso também pode levar a um potencial declínio nos preços da construção. Assim, é difícil prever o impacto futuro das taxas de juros e da inflação. Na economia simples, se houver pouca oferta de propriedades, isso significaria que os preços não poderiam cair ou cair. O que você acha disso?
You mentioned that more and more properties are being canceled or property developments are being canceled. In simple economics, if there is little supply of properties, that would mean that prices could not go down or crash. What are your thoughts on that?
Michael: Os promotores imobiliários não estão necessariamente cancelando seus projetos, mas alguns o fizeram. A maioria está adotando uma abordagem de espera e ver. Os princípios econômicos de oferta e demanda afetarão o mercado. No entanto, esperamos que a demanda por edifícios de alta qualidade com eficiência energética permaneça alta. Portanto, se a oferta no mercado geral cair, há uma chance de os preços se estabilizar. Para acessar o conteúdo real, clique no botão abaixo. Observe que isso compartilhará dados com provedores de terceiros. As taxas de hipoteca seguiram o exemplo, atingindo cerca de 5% no meio, e atualmente liquidaram entre 3-4%. Como o aumento das taxas de juros afetou o mercado imobiliário alemão no ano passado?
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More InformationHow have rising interest rates and mortgage rates affected the real estate market in Germany in 2022?
Last year, interest rates in Germany went from zero to almost 3%. Mortgage rates followed suit, reaching about 5% in between, and have currently settled between 3-4%. How did rising interest rates affect the German real estate market last year?
Tobias: O mercado experimentou um choque repentino. O salto de zero para três por cento causou dificuldades. Para nós, isso levou a uma desaceleração no processo de venda de propriedades em Willich. Os bancos se tornaram mais rigorosos em empréstimos, o que significava que muitos não podiam mais se dar ao luxo de Compre uma casa . Os cálculos mudaram, afetando não apenas nosso processo de vendas, mas todo o mercado.
também estamos vendo essa tendência no financiamento do cliente. Costumava ser mais fácil obter uma hipoteca com uma taxa de juros de 1% e critérios bancários frouxos. Agora, com uma taxa de juros de 3%, tornou -se mais difícil obter uma hipoteca totalmente financiada (100% de financiamento). Os bancos agora exigem patrimônio, o que torna ainda mais difícil comprar imóveis.
Tobias: exatamente. Do lado positivo, os clientes que desejam comprar de nós agora precisam demonstrar estabilidade financeira. Eles precisam mostrar 30% de patrimônio, estão sujeitos a taxas de juros mais altas e têm um Receita mensal regular que é maior do que antes. O financiamento é menos um problema para eles, mas o processo de tomada de decisão aumentou. Existem menos clientes, mas os que permanecem são mais seguros financeiramente. Isso facilita o processo para nós.
A situação não é tão negativa quanto parece. A queda de clientes de 80 a 20 é realmente positiva, porque os que permanecem estão determinados a investir em imóveis. Em consultas e em nosso canal do YouTube, ficou claro que muitos estavam pensando em investir, mas agora aqueles que realmente querem investir estão hospedados. Se uma propriedade for sólida, ele ainda está interessado em investir.
Tobias: Os possíveis compradores ainda estão lá, mas seu processo de tomada de decisão leva mais tempo. Como promotor imobiliário, isso requer uma abordagem diferente do financiamento, pois os termos de pré-venda geralmente exigem uma certa porcentagem de vendas antes de acessar empréstimos bancários para construção. Esses atrasos no processo de vendas podem levar a atrasos na construção, além do processo de construção também depende dos fatores climáticos, o que pode atrasar ainda mais as coisas. Portanto, estamos procurando formas alternativas de investimento, e a digitalização possibilita essas soluções, como investir através de GermanReal.estate , onde indivíduos particulares podem investir no processo de construção. Este é um aspecto positivo pelo qual somos gratos. Para acessar o conteúdo real, clique no botão abaixo. Observe que isso compartilhará dados com provedores de terceiros.
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mais informaçõesQue impacto a guerra na Ucrânia tem no mercado imobiliário na Alemanha. Foi surpreendente como um conflito em um país que não fronteira com a Alemanha poderia afetar a economia, as pessoas e a política em toda a Europa. Como a guerra afetou especificamente o mercado imobiliário?
Russia's invasion of Ukraine in February was a major event last year. It was surprising how a conflict in a country that does not border Germany could affect the economy, people and politics across Europe. How did the war specifically affect the real estate market?
Michael: A guerra na Ucrânia teve um impacto significativo no mercado imobiliário na Alemanha. O conflito trouxe incerteza ao mercado e causou inflação e aumento das taxas de juros, o que raramente era visto. A incerteza teve um impacto negativo na tomada de decisão de investidores e empresários. Além disso, a guerra levou a um aumento na população alemã devido à imigração da Ucrânia. Esse crescimento populacional é um fator positivo para a demanda de moradias, mas pode haver dificuldades em fornecer moradia para esses novos residentes. Em resumo, a guerra mudou o mercado e teve um grande impacto no mercado imobiliário na Alemanha. Estamos vendo a mesma coisa aqui, ou a incerteza é diferente por causa dessa guerra, para que as pessoas também estejam se esquivando de investir em imóveis?
You said uncertainty is at an all-time high, and normally uncertainty drives investors into safe havens like gold or even real estate. Are we seeing the same thing here, or is the uncertainty different because of this war, so that people are also shying away from investing in real estate?
Michael: O mercado imobiliário é muito complexo devido às diferenças geográficas e aos diferentes tipos de propriedades. Somos especializados no setor imobiliário residencial. As taxas de juros aumentadas que afetam o pagamento mensal das hipotecas foram sentidas por muitas pessoas. Embora isso tenha sido novo e surpreso alguns em 2022, as pessoas acabarão se acostumando. Ainda não se sabe se o setor imobiliário é considerado um refúgio seguro, mas é considerado um ativo necessário e pode ser um valor seguro em tempos de Inflação alta . Até agora, vemos as perspectivas para o setor imobiliário como positivas, mas pode levar algum tempo para o mercado se ajustar. O aumento repentino das taxas de juros foi um choque para muitos, bem como o aumento da inflação de zero. A guerra na Ucrânia também foi um grande choque, criando medo e incerteza.
So all in all, 2022 was a full shock. The sudden rise in interest rates was a shock to many, as well as the rise in inflation from zero. The war in Ukraine was also a big shock, creating fear and uncertainty.
Michael: absolutamente! O mercado e a vida mudaram muito em apenas um ano, e as pessoas precisam de tempo para se ajustar. É normal que as pessoas esperem e vejam o que acontece, especialmente quando estão no mercado e tentando expandir seus negócios. Mas todos agora precisam se ajustar a um ambiente mais incerto do que na última década. Para acessar o conteúdo real, clique no botão abaixo. Observe que isso compartilhará dados com provedores de terceiros. este tópico. Pessoalmente, duvido que haja uma bolha imobiliária na Alemanha, mesmo que possa ser diferente em outros países. Mas como promotor imobiliário, como você avalia a situação do setor imobiliário alemão em 2023 e além? Você acha que haverá uma bolha?
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More InformationIs the real estate market in Germany in a bubble right now?
The topic of real estate bubble is often discussed and our YouTube channel GermanReal.Estate has recently published numerous videos on this topic. Personally, I doubt that there is a real estate bubble in Germany, even though it may be different in other countries. But as a real estate developer, how do you assess the situation of German real estate in 2023 and beyond? Do you think there will be a bubble?
Tobias: Em nossa opinião, a situação do mercado na Alemanha não é uma bolha. Comparado ao acidente imobiliário de 2007-2008, os regulamentos bancários e financeiros melhoraram, e o mercado imobiliário agora é mais estável e regulamentado, o que torna os empréstimos e a verificação da solvência mais seguros. Em um nível macroeconômico, há uma grande demanda por imóveis devido a um número crescente de pessoas que se mudam para a Alemanha e um envelhecimento da população. O foco na eficiência energética em novos edifícios também está tendo um impacto no mercado, pois as pessoas estão escolhendo novos edifícios com base mais alta aluguéis , mas custos de utilidade mais baixos em prédios mais antigos com altos custos adicionais. No entanto, certamente existe o potencial de uma bolha em algumas regiões com edifícios antigos e ineficientes. No entanto, acreditamos que nas 7 principais cidades e regiões metropolitanas onde novos edifícios estão sendo construídos, a perspectiva é positiva. Esse aumento de 50% visa manter o mercado imobiliário estável.
The government is incentivizing investment in new real estate, especially those with high energy efficiency, by increasing the depreciation rate for real estate completed in 2024 and later from 2% to 3%. This 50% increase is aimed at keeping the real estate market stable.
Tobias: certo! Temos apoio político a novas construções e queremos mantê -lo dessa maneira. O governo verde tem o objetivo de ser neutro de CO2; portanto, o mercado imobiliário precisa se beneficiar construindo novas estruturas mais sustentáveis. O mercado imobiliário é responsável por 40% das emissões de CO2 na Alemanha, de modo que as ações devem ser tomadas. Isso começa com a reforma de edifícios antigos e subsídios do governo para novos edifícios com custos de material mais altos.
e precisamos de novos apartamentos, não é? A Alemanha precisa de cerca de 400.000 apartamentos todos os anos, mas os números do ano passado são estimados em cerca de 260.000-270.000, longe do que é necessário. Assim, nem chegamos perto de alcançar o que é equivalente a um atraso significativo na construção.
Tobias: Isso mesmo, o congelamento da construção em 2022 afetará o número de licenças emitidas. Veremos o atraso de projetos de construção um pouco mais tarde e temos que fazer algo para atingir a meta do governo de 400.000 novas casas na Alemanha. Esse fenômeno não se limita ao mercado imobiliário, mas também pode ser observado em outros mercados de ativos e geográficos. O impacto no mercado imobiliário alemão varia de acordo com a área geográfica e a classe de ativos. Os mercados com alta demanda e baixa oferta devem se recuperar melhor e oferecer oportunidades para promotores imobiliários e
MICHAEL: The market correction, also in real estate, was expected. This phenomenon is not limited to the real estate market, but can also be observed in other asset and geographic markets. The impact on the German real estate market varies by geographic area and asset class. Markets with high demand and low supply are expected to recover better and offer opportunities for real estate developers and Investidores imobiliários . Habitação e imóveis são necessidades humanas básicas, e isso não mudará no futuro. Assim, apesar dos desafios temporários, as perspectivas de longo prazo para o mercado permanecem positivas.
Agradeço sua perspectiva. É frequentemente afirmado que uma bolha estourará e causará um acidente, mas seu argumento é que uma correção local é realmente benéfica. Aqueles no setor imobiliário capazes de se adaptar, como investidores e promotores imobiliários, poderão se recuperar e crescer de forma sustentável no futuro.
Michael: Sim, estou convencido disso. Os promotores imobiliários podem ter que repensar, e existem inúmeras oportunidades no setor imobiliário. A maioria dos edifícios residenciais na Alemanha foi construída nas décadas de 1960 e 1970, mas a construção diminuiu nos últimos anos. O governo pretende construir 400.000 casas por ano, mas esse alvo não foi cumprido nos últimos 20 anos. Renovar edifícios antigos e melhorar a eficiência energética também serão necessários. A crescente população devido à imigração também oferece perspectivas positivas a médio a longo prazo, embora possa haver desafios no curto prazo. O setor imobiliário é um negócio de longo prazo, e os promotores imobiliários que entendem o mercado e oferecem soluções de alta qualidade sempre terão oportunidades, especialmente em tempos de crise como estamos tendo agora. Para acessar o conteúdo real, clique no botão abaixo. Observe que isso compartilhará dados com provedores de terceiros. Tão especial?
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More InformationWhat are the secrets of an expat real estate investor to successfully invest in real estate in Germany.
Oleg, as an expat investor, how do you view German real estate, what makes it so special?
OLEG : Investir na Alemanha tem a reputação de ser um mercado conservador, mas é mais fácil do que as pessoas pensam. Para investir no setor imobiliário alemão, você só precisa abrir a porta certa, como A Plataforma de crowdfunding que pode ser acessado pela Internet. Do meu ponto de vista, o positivo da Alemanha é que é um mercado regulamentado onde você precisa BAFIN Aprovação para operar, que protege os investidores. A regulamentação garante que apenas as partes aprovadas possam investir e operar, o que torna o mercado seguro. Essa é a razão pela qual eu invento na Alemanha: está protegido.
Bafin não torna as coisas extremamente lentas?
OLEG: Ocasionalmente, sim. Às vezes, a Bafin pode desacelerar o processo, mas fornece segurança que compensa isso. A Alemanha também é uma oportunidade de ganhar dinheiro, pois você pode investir um euro e receber de três a sete vezes esse valor, pois o mercado financeiro na Alemanha é bem desenvolvido e as instituições financeiras financiam dinheiro com alavancagem. O setor imobiliário é um mercado particularmente atraente na Alemanha, porque está crescendo e as pessoas estão se reunindo para o país por sua estabilidade e segurança. Além disso, com um mercado estável e crescente, os investimentos imobiliários são previsíveis e têm retornos positivos, mesmo quando a inflação é levada em consideração. Meu pessoal Portfólio de investimentos com um IPO este ano caiu 43%, mas meu portfólio imobiliário dobrou. Acredito que investir no mercado imobiliário alemão tenha um futuro seguro e promissor. A população crescerá rapidamente e, como todas essas pessoas precisam de um lugar para se viver, a demanda por moradia também aumentará, certo?
The German population is currently at an all-time high: last year, more than a million people immigrated from Ukraine, and this year it is expected to be 1.4 million. The population will grow rapidly, and since all these people need a place to live, the demand for housing will also increase, right?
OLEG: O número de pessoas que retornam à Ucrânia depende das condições. Se eles aprenderam alemão e falam fluentemente, é provável que eles permaneçam porque tenham mais Seguro Social do que em qualquer outro país europeu, como mostra minha experiência com a Espanha, Itália, Polônia, Ucrânia e países bálticos. No entanto, em alguns países, o idioma é mais fácil, mas o Seguro Social e Seguro de Saúde são piores. Depende do que você escolhe. Espera -se que o número de cidadãos na Alemanha aumente, e essa é a minha opinião.
Parece que você tem um amplo conhecimento de diferentes países. Qual você acha que é o mercado europeu mais atraente para investimento imobiliário - Alemanha ou outros países?
OLEG: Na minha opinião, o mercado imobiliário alemão é uma oportunidade de investimento seguro em comparação com outros na Europa. Oferece um crescimento constante de cerca de 7 % ao ano em comparação com a volatilidade do mercado dos EUA, que pode flutuar extremamente em um ano. Ao investir, é importante equilibrar Risco e recompensa e, nesse sentido, a Alemanha oferece um bom equilíbrio com menor risco e potencial de recompensa moderada. Portanto, atualmente tenho uma alocação de 75% para a Alemanha em meu portfólio pessoal. Para acessar o conteúdo real, clique no botão abaixo. Observe que isso compartilhará dados com provedores de terceiros. Mercado - explicado por especialistas ”
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